DN thế chấp dự án: Người mua nhà có nguy cơ mất trắng!
DN bán căn hộ dự án cho NĐT, nhưng dự án được đem thế chấp NH. Khi DN mất khả năng trả nợ, điều gì sẽ xảy ra?
CTCP C đang niêm yết trên HOSE có một dự án tại quận Hà Đông (Hà Nội), triển khai từ năm 2009. Báo cáo tài chính quý IV/2011 cho thấy, Công ty đang có khoản vay hơn 200 tỷ đồng từ một tổ chức tín dụng, được cầm cố bằng chính dự án trên. Tổng giá trị đầu tư cho dự án (theo con số ước tính) là hơn 660 tỷ đồng và hiện dự án được xây dựng đến tầng số 4 trong tổng số 25 tầng. Dự án này trên thực tế đã mở bán từ năm 2009 và thu tiền hơn 60% tổng giá trị.
Mọi việc vẫn bình thường nếu như tình trạng thanh khoản của Công ty C không trở nên ngày một căng thẳng.
Thuyết minh lưu chuyển tiền của công ty này cho thấy, 2 năm nay, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh liên tục âm lớn. Tài trợ cho các hoạt động kinh doanh của Công ty chủ yếu đến từ nguồn vay nợ và khoản tiền thu được từ đợt phát hành cuối năm 2009. Đến cuối năm 2011, số dư tiền của Công ty chỉ còn gần 4 tỷ đồng, trong khi các khoản nợ ngắn hạn và dài hạn (phải chịu lãi vay) cuối năm 2011 lên tới hơn 400 tỷ đồng, tức mỗi quý, lãi vay phải trả của Công ty là hơn 20 tỷ đồng.
Trong khi đó, Công ty C cũng không còn cơ hội để vay thêm từ tổ chức tín dụng kia, vì phía đơn vị cung cấp vốn đã cung cấp hết hạn mức giải ngân cho toàn dự án. Thậm chí, theo tiến độ, từ giữa năm nay, Công ty bắt đầu phải trả nợ gốc.
Dòng tiền thu từ khách hàng cũng đang trở nên khó khăn, khi chính người mua căn hộ không chịu nộp tiền tiếp, bởi Công ty chưa hoàn thành tiến độ. Cả năm 2011, Công ty chỉ thu về gần 60 tỷ đồng tiền dự án, tương đương chưa tới 10% tổng vốn đầu tư.
Theo lẽ thông thường, toàn bộ khoản vay và thu trước của khách hàng đã thừa để Công ty C hoàn thiện dự án. Nhưng vì giai đoạn trước, Công ty trót sử dụng tiền dự án để mua một dự án khác với giá vốn cao, nên giờ đây bị “mắc kẹt”.
Theo lãnh đạo một DN bất động sản cùng hoạt động trên địa bàn Hà Nội, dự án mới mà Công ty C dự kiến triển khai đã bị lỗ ngay từ trong trứng nước. Đáng chú ý, công ty này đang không biết bán dự án đó cho ai. Không có tiền để triển khai tiếp, nên không thu thêm được tiền. Cái vòng luẩn quẩn ấy có thể đẩy Công ty C vào tình trạng phá sản, nếu phía cho vay không có sự nhân nhượng.
Câu hỏi đặt ra là, nếu Công ty C phá sản, thì quyền lợi của những người đã mua căn hộ tại dự án nói trên sẽ ra sao?
Trao đổi với ĐTCK, một số luật sư tại Hà Nội cho hay, nếu DN mất khả năng trả nợ thì ngân hàng có quyền siết dự án mà DN đã thế chấp đề vay vốn, vì họ là người ký hợp đồng trước. Khi đó, những người đã nộp tiền để mua căn hộ có nguy cơ mất tiền (vì DN phá sản) và mất cả quyền mua nhà.
Trên thực tế, trường hợp của Công ty C nêu trên không phải là cá biệt. Không quá khó để tìm thấy một thuyết minh BCTC mà trong đó có thông tin công ty thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án để vay tiền, dù dự án đã ký hợp đồng bán hết sản phẩm, đang trong giai đoạn thu tiền về theo tiến độ.
Tất nhiên, lo ngại NĐT “mất trắng” chỉ có thể xảy ra khi DN bất động sản rơi vào tình trạng mất thanh khoản, không còn đường khác để trả nợ và lãi ngân hàng. Nhưng đây là nguy cơ hiện hữu, vì thanh khoản DN bất động sản đang ngày một khó khăn.
Một chuyên gia đầu tư các DN trong lĩnh vực bất động sản nhận định, kịch bản xấu nhất như của Công ty C hoàn toàn có thể xảy ra. Bài học kinh nghiệm này đã xảy ra ở các nước phát triển, nhất là những quốc gia từng có một giai đoạn bùng nổ về bất động sản nhờ tín dụng giá rẻ.
Theo vị này, tại một số quốc gia, điều khoản hợp đồng giao dịch giữa chủ đầu tư và người mua rất chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người mua không bị rơi vào tình trạng bị động khi chủ đầu tư vỡ nợ mà dự án lại đang bị cầm cố. Tuy nhiên, ở Việt Nam, khung pháp lý chưa đầy đủ, cả người dân và chủ đầu tư đều chưa đề cập tới trường hợp trên. Nếu tình huống xấu nhất xảy ra thì người bỏ tiền mua dự án là thiệt. Bởi vì, để bảo vệ quyền lợi, họ chỉ còn cách kiện chủ đầu tư, mà chủ đầu tư khi đó đã vào đường cùng.
Bùi Sưởng |